З 2025 року українців, які планують продати нерухомість, очікують значні зміни в оподаткуванні. Найбільш суттєва новація – підвищення військового збору з 1,5% до 5%. Це вплине на кінцеву суму, яку отримає продавець після угоди, адже загальні податкові витрати можуть значно зрости.
Основні податки при продажу нерухомості
При укладанні угоди купівлі-продажу залишаються обов’язковими такі платежі:
Податок на доходи фізичних осіб (ПДФО) Державне мито Пенсійний збір
Розглянемо детальніше, як змінюється розмір податків та за яких умов можна їх зменшити або уникнути.
Як оподатковується продаж житлової нерухомості?
Розмір податкового навантаження залежить від двох факторів:
Термін володіння майном Кількість продажів упродовж календарного року
Продаж першого об’єкта у році
Згідно з п. 172.1 Податкового кодексу України, якщо нерухомість продається вперше за рік і власник володіє нею понад 3 роки (або отримав у спадок), податки не стягуються:
ПДФО – 0% Військовий збір – 0%
Якщо ж нерухомість у власності менше 3 років, застосовуються стандартні ставки: 5% ПДФО 5% військового збору
Приклад розрахунку:
Продаж квартири за 2 500 000 грн ПДФО: 2 500 000 × 5% = 125 000 грн Військовий збір: 2 500 000 × 5% = 125 000 грн Загальна сума податків: 250 000 грн
Другий та наступні продажі у році
Якщо особа продає другу чи наступну квартиру протягом року, податкове навантаження зростає: 18% ПДФО 5% військового збору
Приклад розрахунку:
Продаж другої квартири за 3 000 000 грн ПДФО: 3 000 000 × 18% = 540 000 грн Військовий збір: 3 000 000 × 5% = 150 000 грн Загальна сума податків: 690 000 грн
Чому підвищення військового збору важливе?
З 2025 року військовий збір зросте до 5%, що значно збільшить загальне податкове навантаження.
Якщо продаж нерухомості оподатковується за стандартними ставками, податки можуть сягати 23% від суми продажу. Військовий збір не сплачується, якщо угода звільнена від ПДФО (наприклад, продаж першого об’єкта, яким володіли понад 3 роки).
Продаж комерційної нерухомості
При продажу офісів, складів, магазинів або виробничих приміщень діють загальні правила оподаткування.
Фізичні особи-продавці: 18% ПДФО 5% військового збору
Юридичні особи-продавці: 18% податку на прибуток
Приклад розрахунку:
Продаж комерційного приміщення за 6 000 000 грн ПДФО: 6 000 000 × 18% = 1 080 000 грн Військовий збір: 6 000 000 × 5% = 300 000 грн Загальна сума податків: 1 380 000 грн
Хто може не платити податок при продажу?
Закон передбачає звільнення від податків у таких випадках: Продаж першого об’єкта нерухомості у році (якщо ним володіли понад 3 роки) Продаж успадкованого житла, незалежно від терміну володіння
Це дозволяє зменшити або повністю уникнути податкових витрат.
Додаткові витрати при купівлі-продажу
Окрім податків, необхідно врахувати інші обов’язкові платежі:
Державне мито – 1% від вартості нерухомості (сплачує продавець) Пенсійний збір – 1% вартості (сплачує покупець при купівлі житла) Послуги нотаріуса – 0,5–1% вартості угоди Оцінка нерухомості – вартість залежить від об’єкта Комісія рієлтора – 3-5% від вартості угоди (не є обов’язковою, але поширена)
Приклад розрахунку:
При купівлі квартири за 3 500 000 грн, додаткові витрати становитимуть: Держмито: 3 500 000 × 1% = 35 000 грн Пенсійний збір: 3 500 000 × 1% = 35 000 грн Разом: 70 000 грн
Як зменшити податкове навантаження?
Плануйте продаж заздалегідь – володіння квартирою понад 3 роки дозволяє уникнути ПДФО та військового збору. Оформлюйте спадщину – житло, отримане у спадок, продається без оподаткування.
Зміни в оподаткуванні з 2025 року можуть суттєво вплинути на продавців нерухомості. Важливо врахувати нові правила, щоб мінімізувати податкові витрати та вигідно провести операцію.
7. Висновки
✅ Підвищення військового збору до 5% зробило продаж нерухомості дорожчим.
✅ Продавець може сплачувати від 0% до 23% податків залежно від умов продажу.
✅ Перший продаж житла без оподаткування можливий, якщо власник володів ним понад 3 роки або отримав у спадок.
✅ Покупець сплачує 1% пенсійного збору, що додає до загальної вартості угоди.
📌 Рекомендуємо звернутися до юриста, щоб оптимізувати податкове навантаження та уникнути зайвих витрат.
8. Як уникнути штрафів та примусового стягнення боргу?
Якщо податок не сплачений вчасно, Державна податкова служба (ДПС) може застосувати фінансові санкції та примусове стягнення боргу.
📌 Штрафи за несвоєчасну сплату (ст. 126 ПКУ):
✔ 10% від суми податку – якщо прострочення до 30 днів.
✔ 20% від суми податку – якщо прострочення понад 30 днів.
📌 Пеня:
✔ Нараховується з 91-го дня прострочення у розмірі 120% облікової ставки НБУ.
📌 Примусове стягнення боргу:
✔ Блокування банківських рахунків боржника.
✔ Опис та реалізація майна через аукціон.
✔ Судове стягнення через виконавчу службу.
✔ Кримінальна відповідальність (ст. 212 ККУ) за ухилення від сплати податків у розмірі понад 3 млн грн.
9. Рекомендації щодо мінімізації податкових витрат
📌 Плануйте продаж заздалегідь – якщо є можливість, володійте нерухомістю понад 3 роки, щоб уникнути ПДФО та військового збору.
📌 Оформлюйте спадщину правильно – продаж успадкованого житла не оподатковується.
📌 Зберігайте документи про купівлю – у деяких випадках податок можна сплачувати лише з різниці між ціною купівлі та продажу.
📌 Перевіряйте податкові повідомлення в електронному кабінеті платника податків, щоб уникнути штрафів та пені.
📌 Звертайтеся до юриста або податкового консультанта, щоб правильно розрахувати витрати та уникнути зайвих фінансових ризиків.
З урахуванням нових змін у 2025 році, продавцям нерухомості варто уважно ставитися до податкового планування, щоб мінімізувати витрати та уникнути штрафів. 🚀